不動産の【一物五価】って！ なんで1つの不動産に値段が5つもついてるの？

不動産の【一物五価】って！　なんで1つの不動産に値段が5つもついてるの？

2023/09/24 横浜不動産売却資金計画査定物件選定馬車道ライフプラン土地タワーマンション

2023年9月20日　【基準地価】が発表されました。

『新型コロナウイルスの影響が薄れ、インバウンド客が回復する中、地価の上昇が鮮明になっている』国土交通省がまとめた2023年の地価調査（基準地価7月1日）によると全国の全用途平均・住宅地・商業地は2年連続で上昇率が拡大した。特に商業地は全国の調査地点のうち50%上昇。一方1都3県の住宅地、東京（3.0%上昇）、神奈川（2.1%上昇）、埼玉（1.5%上昇）、千葉（2.5%上昇）についても上昇しているのが目立った。

今回は『基準地価』の発表でしたが、そもそも不動産は一般的に『一物五価』とも呼ばれ1つの不動産に対し、5つの価格が付けられます。

【実勢価格・公示地価・基準地価・固定資産税評価額・路線価】の5つです。

よって今回はその中でも知っていて絶対損しない、公示地価・基準地価・路線価・実勢価格についてご説明します。

■公示地価・基準地価・路線価はいずれも公的機関が公表している、日本各地の「土地の値段」です。公示地価は適正な地価の形成に役立てるために国が公表しているもので、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となっています。

■基準地価の目的は公示地価とほぼ同じで、調査の主体が都道府県となります。路線価は国税庁が相続税や贈与税の算出のために決めている土地の価格です。

■路線価は国税庁が相続税や贈与税の算出のために決めている土地の価格です。

いずれも、実際に取引された土地の価格（実勢価格）とは異なりますのでご注意ください。

公示地価・基準地価・路線価の違い

	公示地価	基準地価	路線価
調査主体	国（国土交通省土地鑑定委員会）	都道府県	国税庁
価格の決め方	1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決める	1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決める	公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに決める
評価時期	毎年1月1日時点	毎年7月1日時点	毎年1月1日時点
発表時期	毎年3月下旬	毎年9月下旬	毎年7月1日
調査地点	「標準地」1m²当たりの価格	「基準地」1m²当たりの価格	路線（道路）に面する土地の1m²当たりの価格

不動産売却におけるこれらの指標は、上記価格の目安や取引の参考として利用されています。

これらの価格指標は、不動産売却時の相場や評価の基準として重要な役割を果たしています。ただし、実際の売却価格は、買い手と売り手の交渉や独自の要素によって左右されることもあります。

従って、公示地価・基準地価・路線価はあくまで参考として捉えるべきです。不動産売却においては、これらの指標を適切に活用しながら、市場や環境の変動を踏まえた価格設定が求められます。

不動産会社がお客様の大切な不動産を査定する際は、

例えば、取引事例法を活用しますが、公示地価や基準地価を参考にしながら土地の査定価格を算出します。　また買い手側にとっては、不動産を購入する際、基準地価・公示地価・実勢価格を比較し適正相場なのかを判断する目安としても利用できます。

またマンションを検討する場合、他の（区）場所のマンション相場を調べる際に、「例えば同じ〇区でもこのエリアなら公示地価が○○万円で、一方こちらのエリアは▲▲万円。

それに対してマンションの価格は……」という具合に、地域の価格水準の比較検討にも使えご自身の予算にあった場所をとして選択する際にも利用できるとい思います。

公示地価とは何か
基準地価とは？
路線価とは？
実勢価格とは？

公示地価とは何か

毎年3月に国土交通省が公表するその年1月1日時点における全国の標準地の土地価格を公示（公的機関が一般の人に公表すること）するもので、一般の戸建や土地の取引などに参考としたり相続税評価・固定資産税評価の目安として活用されるとともに、公共用地の取得、金融機関の担保評価、企業が保有する土地の時価評価の基準・指標としても活用されます。

この地価を公表することを「地価公示」といい、地価公示によって公表された価格を「公示地価」といいます。

1969年施行の地価公示法に基づき、70年から公示地価を発表しています。全国の約2,500人の不動産鑑定士が評価して、学識経験者らでつくる国土交通省土地鑑定委員会が適正な地価を公表しますが、建物の価値などに左右されないよう土地を更地として評価します。

その際、土地の用途を「住宅地」「商業地」「工業地」などに分類して発表します。2021年の地価調査地点は約2万6000地点です。

【地価公示法】

（目的）第1条　この法律は、都市およびその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、および公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的とする。

（土地の取引を行なう者の責務）第1条の2　都市およびその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。

※標準地・基準地検索システムで全国の公示地価や基準地価をお調べできます。（調査地点）

標準地・基準地検索システム～国土交通省地価公示・都道府県地価調査～　<検索地域選択（都道府県）> (mlit.go.jp)

基準地価とは？

毎年9月に都道府県が公表するその年の7月1日時点における全国の基準地の土地価格を公示（公的機関が一般の人に公表すること）する指標で、一般の戸建や土地の取引などに参考としたり、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安として活用されます。

この公表された土地価格を「基準地価」といいます。基準地価は、正式には「基準値標準価格」といい、基準地価の他に「都道府県調査地価」とも呼ばれますが、ここでは「基準地価」と覚えておけばよいと思います。

国土交通省は「都道府県地価調査は、地価公示とあわせて一般の土地取引の指標ともなっている」としており、公示地価と手順や評価方法、内容などが類似しています。

基準地価は、1974年に定められた国土利用計画法施行令第9条に基づいており、公示地価との大きな違いは、国土交通省ではなく都道府県が不動産鑑定士の評価をもとに土地価格をまとめていることです。

建物の価値などに左右されないよう土地を更地として評価します。

基準地価の区分は、「住宅地」「商業地」に加え、工場や物流施設などが立地する「工業地」、住宅地として使われる予定の「宅地見込み地」などがあります。

2018年の調査地点は約2万2000地点です。

「公示地価と基準地価のわかりやすい違い＞

公示地価は、基本都市計画区域内を調査対象としているのに対して、基準地価は都市計画の区域外も含まれます。

調査時点の違いから、基準地価はその年半ばの地価動向がわかる指標となっています。

【国土利用計画法施行令】

（基準値の標準価格）第9条　都道府県知事は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域（法第12条第1項の規定により指定された規制区域を除く。）において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、その選定された画地について、毎年1回、1人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、国土交通省令で定める一定の基準日における当該画地の単位面積当たりの標準価格を判定するものとする。（国土利用計画法施行令第9条）

※標準地・基準地検索システムで全国の公示地価や基準地価をお調べできます。（調査地点）

標準地・基準地検索システム～国土交通省地価公示・都道府県地価調査～　<検索地域選択（都道府県）> (mlit.go.jp)