不動産売却と確定申告:全てを理解してスムーズに進めよう
目次
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不動産売却とは
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譲渡と売却
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売却の種類
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不動産売却の特例紹介
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居住用不動産の特例
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3,000万円特別控除の適用要件
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不動産売却からの確定申告までのステップ
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不動産売却のプロセス
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不動産売却と確定申告の関連性
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譲渡所得とは
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譲渡所得の確定申告
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確定申告とは
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確定申告の必要性
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書類の準備
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失敗しない不動産売却のポイント
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適正な売却価格の設定
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よくある質問Q&A
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長期譲渡所得と短期譲渡所得とは?
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不動産売却とは
まずは、不動産売却について基本的な知識を把握しましょう。売却とは、所有している不動産を他人に譲渡することを指します。
譲渡と売却
不動産売却において譲渡と売却はしばしば混同されることがありますが、実際には微妙な違いがあります。
まず、譲渡とは所有権を他人に移転させることを指します。不動産を所有している人が、その不動産を他の人に引き渡す行為を譲渡と呼びます。一方で、売却とは譲渡と合わせて、対価を受け取ることを意味します。つまり、購入者から金銭を受け取りながら、不動産の所有権を移転させる行為が売却に当たります。
また、譲渡と売却の違いは、必ずしも法的な要素によって決まるわけではありません。一般的な認識として、譲渡は所有権の移転を指し、売却は譲渡と対価の受け渡しを含んだ行為であると言えます。
不動産売却における譲渡と売却の違いを正確に理解し、適切な言葉遣いで使い分けることは重要です。ただし、一般的な会話や文章においては両者を同義語として扱われることもありますので、文脈に応じて使い分けるようにしましょう。
売却の種類
不動産売却にはさまざまな種類があります。ここでは、一般的な売却の方法について説明します。
まず、一般的な売却方法としては、専属専任媒介契約を結ぶ「専任媒介」と、不動産を複数の不動産業者に委託する「一般媒介」があります。専任媒介では、不動産業者と専属契約を結び、業者だけが売却活動を行います。一方、一般媒介では、複数の不動産業者に売却活動を委託し、競争原理を生かして売却を進めます。
また、最近ではインターネットを活用した不動産ポータルサイトやオークションサイトを利用した売却手法も人気です。また最近ではTik Tok You tube Instagramなどを活用して『Room Tour』を動画で展開し集客する売却も主流になってきています。
さらに、賃貸経営用の不動産を売却する場合には、「オーナーチェンジという売却手法」があります。これは、不動産を賃貸経営している状態で売却する方法で、賃貸契約が残っている場合にも買い手に譲渡されることが特徴です。
以上が一般的な売却の種類の一部ですが、これらの方法の中から自分に最適な売却方法を選ぶことが重要です。不動産売却の際には、不動産業者や専門家のアドバイスを受けながら、最良の選択をするようにしましょう。
不動産売却の特例紹介
不動産売却にはいくつかの特例があります。これらの特例を利用することで、税金を節約できる可能性があります。
居住用不動産の特例
不動産売却には、居住用不動産の特例が存在します。居住用不動産とは、売主自身が住んでいたり、家族が住んでいたりした不動産のことを指します。この特例を利用することで、税金を節税することができます。
まず、居住用不動産の特例の一つとして、「居住用財産の3000万円特別控除」があります。
個人が居住している、もしくは居住していた不動産を売却する際に、要件を満たしていれば「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。
居住用財産の3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという制度のことです。
譲渡所得は、不動産を売却して得られる所得のことで、以下のように算出されます。
【譲渡所得 = 成約価格 – (取得費 + 譲渡費用) 】この3,000万円特別控除を利用することで、一般的には譲渡所得税とも呼ばれる、譲渡所得にかかる税金を節税することができます。
今後、マイホームを売る予定がある方はぜひこの件を理解していただくとよいでしょう。
ただし、特例の適用には一定の要件や制約があります。例えば、特例の適用期間や特例を受けるための手続きなどがあります。売主は特例の条件を満たしているかどうかを十分に確認し、適切な手続きを行う必要があります。
居住用不動産の特例を利用することで、税金の負担を軽減することができます。しかし、特例の適用条件や手続きには注意が必要です。不動産売却を検討している場合には、税理士や税務署に相談し、自身の状況に合った最適な節税方法を選択しましょう。
3,000万円特別控除の適用要件
3000万円特別控除の適用要件は6つあります。
まず、売却する物件はマイホームであることが前提。この前提を満たしたうえで、特別控除を受けられる適用要件は以下の通り。
1. 下記のいずれかを満たすマイホームであること
a. 現在、主に住んでいる自宅である
b. 転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である
c. かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
d. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である
2. 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと
3. 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと
4. 売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと
5.売却した不動産に関して、固定資産の交換特例、収用等の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと
6. 災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること 控除を受けるには、上記6つの項目を全て満たしている必要があります。
漏れがないように確認しておきましょう。さらに詳しく知りたい方は、国税庁のホームページなど必ず目を通してください。
不動産売却からの確定申告までのステップ
不動産売却の決定から確定申告までのステップを具体的に解説していきます。
不動産売却のプロセス
不動産売却のプロセスは、スムーズかつ効率的に進めることが重要です。以下では、一般的な不動産売却のステップと注意点について説明します。
まずは、不動産を売却する際には、物件の査定を行うことが第一歩です。不動産会社に依頼し、市場価値を把握します。査定を行う際には、不動産の特徴や周辺環境、需要と供給の状況などを考慮して適切な価格を設定しましょう。
次に、不動産を売却する方法を選びます。前述したように、専任媒介や一般媒介などの契約種類、と不動産会社により異なる広告戦略など不動産会社によりいろんな特徴があります。
ちなみに弊社の場合は動画+SNSマーケティングで大切な不動産の早期・高値売却を追及します。自分の目的や慎重な選択に基づいて、最適な不動産会社を選択しましょう。
依頼したい不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。
そして買主が見つかったら、売買契約を締結し、買主の住宅ローンの融資の承認手続きが終わったら、抵当権の抹消手続きや物件の引き渡しの準備を行います。この際には、不動産仲介会社のサポートを受けながら、円滑な手続きを行うようにしましょう。
最後に、売却後には確定申告の手続きが必要です。前述したように、譲渡所得が発生した場合には所得税の申告が必要です。売却前から必要な書類を整理し、確定申告の期限を守って正確に申告しましょう。
不動産売却のプロセスは複雑であり、一つのステップを適切に進めることが次のステップへの準備となります。不動産業者や専門家のアドバイスを受けながら、売却プロセスを進めることをおすすめします。
不動産売却と確定申告の関連性
ここでは、不動産売却と確定申告の関連性について説明します。売却による所得は確定申告の対象となります。
譲渡所得とは
不動産売却に伴う譲渡所得とは、売却によって得られる所得のことを指します。譲渡所得は、不動産の売却によって得た利益や収益のことを意味し、譲渡所得税が課せられます。
具体的には、不動産を売却した際に、売却価格から取得価格や売却に伴う経費を差し引いた金額が譲渡所得となります。つまり、不動産を売却して得られた収入から、不動産を取得する際の購入価格や修繕費などの経費を差し引いた金額が譲渡所得となるのです。
譲渡所得にはさまざまな要素が含まれます。例えば、土地や建物の売却益や、売却に伴って発生した返済手続き費用、売却物件にかかった修繕費などが譲渡所得に含まれます。また、売買契約に伴う手数料や不動産業者への手数料も経費として差し引くことができます。
ただし、譲渡所得には一定の控除や※特例が適用される場合もあります。例えば、居住用不動産の売却に際しては、譲渡所得控除や自宅売却特例の適用が可能です。これにより、所得に対する税金の計算額が軽減されたり、特別な税制が適用される場合があります。
※居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
個人がマイホーム(居住用財産)を譲渡した時は、その譲渡所得の金額から最高3000万円までを控除することができる特例です。
ただし特例を受けるためには適用要件があるため注意が必要です。よって税務署や税理士のほうに確認しながら手続きを進めてください。
譲渡所得は不動産売却に伴って得られる所得の一部ですが、税務署に正確な申告を行い、適切な税金を納付することが求められます。したがって、不動産売却を検討する場合には、譲渡所得に関する知識を持ち、特例や控除の適用条件を理解することが重要です。国税庁などの公的な情報を参考にしながら、正確な申告を行いましょう。
譲渡所得の確定申告
不動産売却による譲渡所得は、確定申告の対象となります。では、譲渡所得の確定申告の方法や手続きについて見ていきましょう。
まず、譲渡所得の確定申告は、税務書に行っても良し、またはe-taxで済ます方法もございます。
確定申告書には、売却によって得られた譲渡所得やその他の所得、経費や控除などの情報を正確に記載する必要があります。売却に伴う収支の内訳や所得税の計算方法、特例の適用を受ける場合はその詳細な情報も書類に記入する必要があります。
また、確定申告に際しては、不動産売却に関連する書類も添付する必要があります。具体的には、売買契約書のコピーな先ほど紹介した提出書類が必要です。これらの書類は、確定申告前にしっかりと整理・保管しておくことが重要です。
確定申告の期限は毎年3月15日ですが、不動産売却があった場合は、売却した年(12月31日まで)の翌年の3月15日までに確定申告を行う必要があります。確定申告の期限は2月16日から3月15日までの間です。ただし、不動産を売却して損失が出た場合は、確定申告は不要ですが、売却損が発生してもメリットを受けられるケースもあるのでその場合は税理士や税務署に相談のうえ確定申告を行う必要があります。
不動産売却に伴う譲渡所得の確定申告は、正確な情報の記載と適切な書類の提出が求められる重要な手続きです。個人で申告を行う場合は、充分な知識と時間を確保し、スムーズに申告を行うようにしましょう。また、専門家のアドバイスを受けながら進めることもおすすめです。
確定申告とは
次に、確定申告について解説します。確定申告は、自分の所得や支払った税金を税務署に報告することを指します。
確定申告の必要性
不動産売却を行った場合、確定申告が必要となります。では、なぜ不動産売却において確定申告が必要なのでしょうか。
まず、確定申告の必要性は、譲渡所得が発生した場合に生じます。不動産を売却すると、その売却による所得が譲渡所得として認識され、所得税の対象となります。譲渡所得とは、不動産の売却によって得られる利益のことを指し、この譲渡所得に対して税金が課されます。
したがって、自身が不動産を売却し、譲渡所得が発生すると、その金額に対して所得税を申告し納税する必要があります。不動産売却して譲渡して利益が出た場合に課せられる税金の1つで、住民税、復興特別徐徳税と合わせてこれら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから『分離課税』と呼ばれています。
ただし、譲渡所得が一定額以下の場合は、確定申告の必要がない場合もあります。具体的な金額は法律によって決められており、適用される特例や控除なども考慮されます。したがって、不動産売却をする場合には、所得に応じた税金の計算と確定申告の必要性を把握することが重要です。
また、確定申告は納税義務を果たすだけでなく、必要な控除や特例も利用するための手続きです。例えば、居住用不動産の売却や相続不動産の売却など、特例の適用を受ける場合には、確定申告を通じてその特例を申請する必要があります。
つまり、不動産売却には確定申告が必要であり、適切な計算や控除、特例の利用をするためにも、確定申告の手続きを行う必要があるのです。不動産売却を検討している場合には、確定申告の必要性と具体的な手続き方法を理解し、適切に対処することが重要です。
書類の準備
不動産売却の際には、確定申告を行うために必要な書類の準備が欠かせません。ここでは、不動産売却における主な書類とその準備方法について説明します。
まず、売却する不動産の基本情報を記載した「売買契約書のコピー」が必要です。この書類には、売主と買主の氏名、住所、売買価格、物件の所在地、物件の詳細などが記載されます。
次に、譲渡費用・取得費用がわかる領収証、登記事項証明書、本人確認書類
さらに、所得税の申告に必要な書類としては、給与所得や事業所得などの収入の証明書や経費の明細書、源泉徴収票などがあります。これらの書類は、個人の所得に応じて異なるため、確定申告の際には、自身の収入や支出に関する書類を確認し、不足している場合は取得する必要があります。
以上が一般的な書類の一部ですが、不動産売却においては売主や売却の形態によって必要な書類が異なることもあります。不動産業者や税理士などの専門家と相談しながら、適切な書類を準備しましょう。正確な書類の準備が確定申告のスムーズな進行につながります。
失敗しない不動産売却のポイント
最後に、不動産売却を成功させるためのポイントをいくつか分享します。
適正な売却価格の設定
適正な売却価格を設定することは、不動産売却において重要な要素です。以下では、適正な売却価格を設定するためのポイントについて説明します。
まず、市場価値を把握するために、不動産の査定を行いましょう。不動産業者や不動産査定会社に依頼し、専門家が物件の特徴や周辺環境、需要と供給の状況などを考慮して査定を行います。査定結果をもとに、現在の市場価値を把握しましょう。
次に、同様の物件や競合物件の価格を調査することも重要です。周辺の不動産広告やインターネット上の不動産ポータルサイトを活用し、類似物件の販売価格や売却価格を参考にして、自身の物件の価格設定を検討しましょう。
さらに、物件の特徴や状態、立地条件、需要と供給のバランスなどを考慮します。例えば、設備やリフォームの有無、庭や駐車スペースの広さ、周辺施設の利便性など、特に魅力となるポイントや欠点を把握しましょう。市場での需要や類似物件の状況に合わせて、適切な価格設定が求められます。
また、売却期間や急ぎ度によって価格を調整することも考慮しましょう。売却期限や資金繰りの必要性、新たな投資先の決定など、個人の事情によって売却のスピードが変わることがあります。それに応じて、価格設定を柔軟に調整することも重要です。
適正な売却価格の設定には、市場の情報や物件の特徴、目的や事情などを総合的に考慮することが求められます。適切な価格設定によって、物件の魅力を引き出し、売却のスムーズな進行につなげましょう。不動産業者や専門家のアドバイスを受けながら、適正な売却価格を設定することをおすすめします。
まとめ
不動産の売却理由は様々だと思います。親の財産を相続(空家)・離婚・転勤・返済苦や専有面積の広いマンションや新しい家族が増えることによって一戸建に住み替えなど、人生において不動産を売却する道は必ずあるはずです。しかし売却した場合の譲渡所得があれば、確定申告は必要になります。よって売却の状況にもよりますが、この記事が少しでも参考になって頂けたら幸いです。
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よくある質問Q&A
不動産売却と確定申告に関して、よくある質問とその回答をまとめました。
長期譲渡所得と短期譲渡所得とは?
税率は、売却した不動産の所有期間に応じて決まります。
所有期間の分岐点は5年です。所有期間が「5年以下か、5年を超えているか」によって、税率が異なることを覚えておいてください。
長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率を区分 所有期間が5年を超す不動産を売却したときの譲渡所得を「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの譲渡所得を「短期譲渡所得」と呼びます。 税率は次の通りです。
【長期譲渡所得】
所得税 15.315% 住民税 5% 復興特別所得税 2.1%
【短期譲渡所得】
所得税 30.63% 住民税9% 復興特別所得税 2.1%
すなわち、所有期間が5年以下の場合は、所有期間が5年を超える場合より、税額が約2倍にもなるのです。よって売却のタイミングは重要です。