不動産『囲い込み』ついに処分の対象に・・・

2024/08/30

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不動産『囲い込み』2025年1月に処分対処になる。

【不動産の囲い込みとは】

不動産会社が、売却の仲介を依頼された物件を他の不動産会社に紹介せず、自社だけで売買を完結させようとする行為のことです。

そもそも売りたい側は専属専任・専任媒介契約を締結し不動産会社に大切な資産の売却を依頼する。不動産会社は宅建業法に基づき『レインズ』に物件情報を載せ取引状況を公開します。

その中に『公開中』『書面による申込あり』など3段階で表示でき、囲い込み場合は現在申込が入っていないのにかかわらず、『申込あり』と偽り、他社からの紹介や案内（内見）を遠ざけることを行う行為を指します。

◎もっと悪質な『囲い込み』はレインズに申込ありと記載せず、実際に物件担当者に確認すると『契約予定です。』といって紹介を断られるケースも多々あります。

【なぜ囲い込みが行われるのか？】

不動産会社は、売買が成立すると売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。

この手数料を両方から得ることを「両手仲介」と言いますが、囲い込みは、この両手仲介を実現するための手段の一つです。

また大手不動産会社など駅近で立地の良い店舗で営業車及び営業人数を沢山抱えている場合は、店舗の運営費（光熱費・人件費・広告費・駐車場代・リース代等）もろもろの費用がかさむため、店舗運営を維持して行く為には、どうしても営業1人当たりのノルマ（目標数字）を上げざるを得ない状況です。

そしてその目標数字を達成する手段として故意に両手仲介を狙っていくので、営業は本来、お客様本位でないこともわかりつつ、ノルマ達成の手段として『囲い込み』を行ってしまうケースも考えられます。

【両手仲介は決して悪くない、囲い込みをしてしまうのがいけないという事】

※両手仲介が悪いわけではない。

買い顧客を抱えている営業は物件を預かれば即、買い顧客に情報を流し、その中で競争原理を働かせ、売主様の希望に一番近い買主様を紹介するため、早く・高く、そして周囲に売り出ていることをあまり知れずに売価成功ができ、売主様の満足度も上がるというケースもたくさんあります。

『囲い込み』を行ってはいけませんが、売主様の売却理由はそれぞれです。売主様のご意向を伺い、早く高く売りたいのか？それとも価格は下がってもスピード重視なのか？または周囲に知られず売却したいのか？そして『両手仲介・片手仲介』などのメリット・デメリットを伝え、売主様に誤解のないよう信頼関係を構築し、また売主様と連携を図り、売却活動を進めていくことが重要です。

【囲い込みのデメリット】

売主様にとって

■ 売却価格が下がる可能性: 競争原理が働かない為、希望する価格で売却できない可能性があります。

また高値で購入希望者が表れても紹介してもらえず、売主様は情報の機会損失につながります。

■売却期間が長くなる可能性: 他の不動産会社に紹介されないため、買主が見つかりにくく、売却期間が長期化する恐れがあります。

■情報が不透明になる可能性: 物件情報が正確に開示されない可能性があり、売主の利益を損ねている可能性が高いです。

自社で両手仲介を成約したいがために、買主の希望価格を優先させ、売主様は低い価格での売却を迫られることもあります。

買主様にとって

□選択肢が狭まる: 他の不動産会社の物件と比較検討することが難しく、自分に合った物件が見つからない可能性があります。

□高値で購入させられる可能性: 競争がないため、適正な価格で購入できない可能性があります。

囲い込みに気づいたらどうすれば良いか？

◎他の不動産会社にも相談する: 複数の不動産会社や信頼できる営業（エージェント）に相談することで、物件の適正な価格や、他の物件との比較検討ができます。